2024 买方致富？

随着美国降息的脚步临近，大量海外资金流入中国，是否能拉动房地产提升房价？

黄奇帆最新内部演讲，纯干货，谈及刚需买房、美国降息！

1. 关于刚需买房 刚需买房，基本就现在到明年的这个时间段是最好。但是肯定不会再暴涨了。二三十年后再回头看今天我们房地产去风险的过程，会发现这是中国经济极好的一个福报。因为100遍讲道理也不如一遍切实的体会，再也没有人会相信房子永远会涨这个事儿。

2. 关于美国降息 年内一定会降息，无关谁当选美国总统。原本就是每隔十年就来一次降息，为了拉爆其他国家，尤其是中国，可是这次没有收割到我们。唯独房地产的美元债在这个过程中是个损失。因为美国每年四万亿税收，35万亿债务。现在6%的利息，每年还利息都要2万亿，本金还有3.5万亿，这个帐算不过来的，必须降息，降低到1%才可能能持续下去。

3.关于头部互联网估值落后 京东，百度，阿里，腾讯的估值为什么掉队谷歌，亚马逊，微软等？原因不在于政府不支持，而在于我们的企业还在做消费互联网的事情。这已经到顶，没有想象力了。我们需要走向工业互联网，做工业互联网生态赋能。利用数据服务生产，像希音那种模式（亚马逊，微软，谷歌都在做工业互联网才有了今天这个市值。）

4.关于外贸 我们的外资并没有减少，十多年来一直是全球第二。美国第一，过去十年虽然被制裁，但是我们的外贸还是翻了一倍。
5.关于贸易战 贸易战的核心是因为我们过去太优秀，被人嫉妒了。优秀的原因不是倾销，不是补贴，是规模优势造就了我们真的便宜。
6.关于出海 纺织和轻工业出海是必然的产业转移，像当年欧美转移到日韩，日韩转移到中国，中国转移到东南亚。。。 未来还会转移到非洲。这是正常现象。

不少人在问，2024年，普通百姓到底还能不能买得起房？

据统计，目前深圳的“房价收入比”高达48倍，上海46倍，北京29倍。意味着房子已经成了有钱人的游戏。那么到了2024年，楼市还会一路高歌吗？普通人可以“入场”吗？

从宏观经济政策来看，房地产作为国民经济的支柱产业，大概率会迎来政策利好。以往的楼市周期中，每当经济下行压力大时，政府都会通过放松限购、降低首付比例、下调贷款利率等措施来刺激需求。

2024年，预计在＂房住不炒＂的大前提下，各地还是会因城施策，推出一些对刚需、改善性需求友好的政策。

从房价走势上看，2024年全国房价或以稳为主，呈现分化态势。一线城市库存水平偏低，改善型需求支撑明显，房价仍有上涨动力。像北京上海深圳，工资收入都在1万以上，购房需求还是很旺盛。

而部分二线城市可能会遇冷，主要是供需矛盾突出，前期限购政策导致需求被抑制。三四线城市前几年去库存取得成效，房价企稳的可能性更大。但是三四线城市工资水平普遍在三四千，购房压力依然很大。

具体到每个人，还要看个人情况。对于刚需一族，2024年说不定是“入场”的好机会。在疫情冲击、经济下行的大背景下，一二线楼市虽总体坚挺，但还是有望出现一些回调，“抄底”的机会或许就在眼前。但大前提是你要有稳定的收入来源，不要因为追涨杀跌负债过高。

对于改善型购房者，未来两年置换空间或许更大，想要换大换好的不妨多多关注。而对投资客而言，一二线城市的获利空间已经不大，倒是可以留意下有政策利好的强三线城市。未来两年对于普通购房者是利好的，市场总体风险可控。

虽然买房时机看似不错，但也不要“掉以轻心”。毕竟买房是一个人一生中最重大的消费决定。你需要全面评估自己的财务状况，算好收支平衡，别透支了明天的钱。选房子也是门学问，位置、产权、户型、配套等因素都要考虑进去。

还有就是一定要提防各种购房陷阱，比如“黑中介”，“一房二卖”，走正规渠道才是“王道”。签合同的时候也别大意，细心检查条款，别落下什么税费、物业费之类的＂隐形支出＂。总之买房是个技术活，一定要提前要做足功课。

2024年的楼市预期总体向好，对普通购房者是利好消息。但每个人的情况都不一样，需要因人而异。要理性评估自身条件，不要盲从，不要冲动，房子终究只是生活的一部分。

一个人真正的幸福，还是要靠健康的身体、和睦的家庭、有意义的事业。

千万不要房子当成＂生活的一切＂，比房子重要的东西还有很多，买房一定要理性，一定要结合自身的经济情况来考虑。

这三年房地产正在经历前所未有的深度调整中，并且从今天的时间点（2024.2）来看，这个调整还没有结束。

各大城市已经相继推出了放松限购政策，不少城市甚至出台了纾困和救市的政策，央行等也积极为房地产市场注入不少动能，房贷利率一降再降。

据我观察我经常待的几个城市，不少地段的房价确实有了不小幅度的打折，尤其是二手房。

这就让很多准备买房子的人难受了，买吧，怕还会跌，那不是亏了吗？可不是小数目，动不动总价亏个几万十几万，甚至几十万的都有。这搁谁不难受呢。

该上的措施都上了，房市还是没有止跌反弹的意思，成交量也不尽如人意，说明购房者的观望情绪加重。而卖房者则也无法接受房子价格一降再降，直接选择等，除非急需用钱。先租出去再说，这也就导致这几个月的租房市场同样出现下跌的态势。

对于整个市场的判断，我仍然是偏谨慎乐观的。

谨慎，是因为目前市场出清已经接近尾声，当然动能上的修复不可能一蹴而就，病去如抽丝的道理，应该都懂。

加上外围并不太平，对虽然没有发生在我们身上，但是对国内经济发展还是有不小的影响的，尤其是做外贸生意的，影响还是比较大的，而且，从欧洲到中东，战争有持久和扩大的趋势。这对于我们今年乃至明年，都是有不少的不确定性的。

乐观的地方在于，无论是房企还是各个城市，都应该尝到了这次深度调整的味道，虽然不好，但是至少达成了一个共识，房地产不太可能还能像以前那样发展了。即便动能恢复，大家也都会重新思考未来的发展模式。

这种共识有助于房地产市场的长久健康发展，以前被奉为宝典搞的那一套什么快周转应该没人再提了。而把更多的精力放在如何把房子造好，造好房子这件事情上。加上，现在每个城市的房价泡沫已经被挤得差不多了，以后都是利好了。

这一点也很好判断，你看很多拍视频的什么专家，集体悲观的时候，那基本上都到了底部区域，反之，还是那批人，整天鼓吹房价还要涨，让你赶紧拼了命也要去卖房的时候，那也说明到了顶部。

从老百姓将买到好房子的概率大大提升这一点来看，对老百姓至少是利好的。

想必看到这里，无论是投资的，还是自己住的，你应该心里已经有答案了，每个人的具体情况不同，但是仍然可以根据自身的情况，结合目前的大行情来做判断。我身边已经有为了买学区，上周完成过户的了。